Часть 1 — просто о сложном
Представьте: вы купили квартиру своей мечты, на которую копили всю жизнь… или отличную дачу с уютным домом… или вы, наконец, продали заброшенную производственную базу.
Что объединяет эти события? Необходимость уплатить налог. Его размер может быть сопоставим со стоимостью еще одного дачного домика. Возникает справедливый вопрос – почему так много?
Причина проста: суммы налогов и госпошлины рассчитываются от кадастровой стоимости объектов недвижимости. В большинстве регионов имущественные налоги рассчитываются таким способом уже несколько лет. Волгоградская область до последнего откладывала переход к такому способу налогообложения. К сожалению, крайний срок начала расчета налогов от кадастровой стоимости — 01 января 2020 года, уже рядом.
Давайте разберемся, как влияет кадастровая стоимость вашей квартиры, дома, земельного участка, коммерческой недвижимости на суммы налогов, которые вам придется платить, начиная с 2020 года.
Во-первых, особенность кадастровой стоимости заключается в том, что она рассчитывается не для одного конкретного объекта (дома, квартиры, магазина…), а для большой группы объектов, не одинаковых, но схожих друг с другом по некоторым характеристикам. Эта особенность приводит к значительным расхождениям между кадастровой стоимостью вашей недвижимости и ее рыночной стоимостью (то есть, ценой, по которой вы можете реально продать объект).
Во-вторых, кадастровая стоимость недвижимости будет являться базой для расчета трех видов налога: (1) налога на имущество физических лиц, (2) налога на доходы физических лиц (при продаже недвижимости) и (3) налога на недвижимое имущество юридических лиц и ИП. По каждому налогу есть свои нюансы исчисления. О них мы расскажем в следующих выпусках.
В-третьих, кадастровая стоимость недвижимости всегда (!) выше инвентаризационной стоимости. По предварительным расчетам государственных органов замена налогооблагаемой базы с инвентаризационной стоимости имущества на кадастровую приведет к увеличению суммы налога на имущество примерно в 2 раза. По нашим расчетам, сумма этого налога может вырасти по разным видам объектов в 5-10 раз.
В-четвертых, кадастровая стоимость чаще всего превышает и фактическую рыночную стоимость объектов недвижимости. По разным видам объектов (квартира, дом, коммерческая недвижимость и т.п.) превышение может составить три, а то и в четыре раза.
В-пятых, завышенная (по сравнению с рыночной) кадастровая стоимость заставляет нас с вами платить неоправданно большие налоги на имущество и на доход.
Например, у вас есть нежилое помещение. Его кадастровая стоимость определена в размере 3 000 000 руб. При продаже такого помещения вы обязаны уплатить налог на доходы физического лица.
В случае продажи объекта за 3 000 000 руб., сумма налога составит 390 000 руб. Если вы сможете продать его только за 1 500 000 руб., сумма налога не уменьшится в два раза и не составит 195 000 руб. Ее рассчитают, исходя из 70 процентов от кадастровой стоимости. Налог составит 273 000 руб. Обидно!
В-шестых, чтобы не платить завышенных налогов, кадастровую стоимость можно оспорить. Как сделать это правильно? Стоит ли браться за оспаривание «своими руками» или нанять специалиста? Как посчитать, выгодно ли оспаривать кадастровую стоимость или больше денег будет потрачено на процедуру оспаривания? Эти вопросы мы обсудим в следующем выпуске.
Автор: Ольга Валуйская
8-960-881-66-00
