О том, как в кризис открываются новые горизонты
Кризис — серьезное испытание для любого бизнеса, и без потерь из него выходят, увы, не все. Предприниматель, основатель проекта Cheap Home, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости Андрей Сазонов рассказал «ДВ» о том, что помогло ему не только выстоять в тот период, но найти новое направление в бизнесе и какие навыки он приобрел.
— Андрей, в Вашей бизнес-карьере не все шло гладко: пять лет назад вы положили 15 млн рублей в банк, у которого вскоре отозвали лицензию. Как преодолевали последствия?
— Действительно, в июле 2013 года мы с партнером продали компанию, которая специализировалась на посуточной сдаче квартир в аренду, за 15 млн рублей, все деньги положили на депозит в банке, где совершалась сделка. А в декабре у него отозвали лицензию, и мы потеряли более 10 млн рублей, которые на тот момент там находились. Взамен получили страховую премию в 700 тыс. И тогда мы решили создать аналогичную компанию, в которой хотелось дойти до масштабов первой. Но так получилось, что мы сумели даже превзойти прежние результаты.
— Как удалось вернуться в эту сферу и второй раз быстро в ней подняться без серьезного стартового капитала?
— Мы использовали другую стратегию, и если первую компанию создавали 5 лет, то вторую — всего за 2 месяца, используя опыт, наработанные связи, хорошую репутацию и новое понимание ведения бизнеса без вложений собственных средств. В итоге вторую компанию продали за 14 млн.
— Почему решили отказаться от посуточной аренды и перешли к коливингу — преобразованию таунхаусов в квартиры-студии?
— Не доверяя банкам, я искал возможность вложить средства от продажи второй компании в недвижимость. Меня заинтересовала идея компаньона, купившего за городом несколько таунхаусов, чтобы сдавать в аренду. Для увеличения оплаты он разделил внутреннее пространство перегородками на маленькие студии и сдавал их отдельно. Мы с компаньонами тоже решили попробовать такую модель, но не сдавать в аренду студии, а продавать. И она оказалась весьма успешной.
— Продвигая проект, обращались к западному опыту?
— В то время о формате зарубежных коливингов я ничего не знал, а в России до нас к нему никто не обращался. Этот рынок в нашей стране появился совсем недавно, в то время как на Западе и в США модель известна около сорока лет. В классическом виде это нечто среднее между хостелом и коворкингом — пространство, где можно жить и работать. Там владельцы коливингов сдают в аренду студию либо спальню на сутки или на месяц. Они привлекательны не только в плане сравнительно невысокой арендной плата, но и возможностью соседствовать с теми, кто интересен. Так селятся айтишники, художники, музыканты. За рубежом такое жилье приобретают или арендуют люди в возрасте 20+. Арендодателю это выгодно, поскольку он получает хороший доход в перерасчете на «квадрат».
— Как модель адаптировалась в нашей стране и чем коливинги отличаются от коммуналок?
— Примеры коливингов, аналогичных западным, уже появились в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье. Вариант, предложенный нами, также нашел своего потребителя: он привлекает, в первую очередь, ценой и не только молодежь, но и людей старше пятидесяти. Например, родители, которые хотят оставить квартиру детям, покупают для себя студию. От коммунальной квартиры, по цене которой можно приобрести такую студию, ее отличает максимальная изолированность: там есть своя кухня и санузел, и нет необходимости пересекаться с соседями в «местах общего пользования», что характерно для коммуналок.
— С чем пришлось столкнуться на начальных этапах и какой опыт Вы приобрели?
— На старте у меня был опыт только сдачи квартир посуточно. Когда я нашел подходящий объект, поинтересовался у застройщика о скидке в 1 млн рублей, если будет выкуплено два объекта. Он предложил скидку в 1 млн на каждый, но при условии, что будет выкуплено сразу пять объектов. Итак, моя задача состояла в том, чтобы продать три таунхауса (два я решил приобрести для себя). Тогда же пришла идея искать не одного покупателя на таунхаус, а собирать людей покомнатно: например, семерых, каждому из которых продавать отдельную студию. В итоге удалось реализовать шесть таунхаусов, получить скидку, заработать на проценте от продажи, а также на том, что стоимость квадратного метра в созданных нами маленьких квартирах-студиях выше, чем в одном объекте большей площади.
Поскольку в нашей стране юридическая сторона этого вопроса еще не урегулирована, со сложностями мы столкнулись на стадии оформления помещений в общедолевую собственность. Нам пришлось доказывать, что покупаем один дом на 5-7 собственников — каждый приобретает 1/5 (1/7) часть таунхауса, а вместе — все здание. То есть все действия совершаются в соответствии с законом. Непросто было отстоять право на возведение внутренних перегородок и проведение других работ, хотя при переустройстве таунхаусов мы никогда не затрагиваем несущие стены, не переносим газовые точки и т.д., таким образом, соблюдая все СНиПы и СанПиНы. И все же некоторые чиновники трактуют наши действия субъективно.
— Учитывая то количество сложностей, с которыми приходится сталкиваться, что Вас привлекает в этом бизнесе?
— Возможность самореализации — быть не просто риелтором, но и создавать, насколько позволяет формат, новые проекты. Кроме того, эта модель не требует существенных вложений: мы не выкупаем объекты за собственные средства. Когда только начинали заниматься этим направлением, говорили знакомым, что продаем таунхаусы в Подмосковье, и они пожимали плечами, потому что в разгар экономического кризиса продажи недвижимости очень упали, а цены на ипотеку взлетели. Но на мини-студии спрос был даже в тот период: мы давали объявления на Avito, и люди звонили постоянно. Многие, в том числе покупатели, присматривались к формату и выражали желание заниматься таким направлением. Мы с компаньонами создали компанию Cheap Home, а вскоре начали развивать другой проект — коучинг-курсы по продаже недвижимости без вложений, сооснователем которого я стал. Таким образом, спустя полгода после старта проекта мы уже обучали этому других. В итоге только наши ученики заработали 65 млн рублей, а сам Cheap Home за 2 года продал порядка 500 мини-студий. Оборот за этот период составил более 500 млн рублей, чистая прибыль — 75 млн.
— Как эксперт Вы видите перспективы рынка в нашей стране?
— Эта ниша имеет перспективы. Хотя, на мой взгляд, коливинги не дорастут до промышленных масштабов (это все же сфера малого бизнеса и предпринимательства), у них достаточно узкий рынок, который точно не умрет, и всегда найдет своего покупателя.
— Какие уроки Вы вынесли из кризисной ситуации, в которой оказались пять лет назад?
— Во-первых, она дала новое направление моему бизнесу. Во-вторых, все юридические моменты, связанные с оформлением недвижимости, и нормативные документы, касающиеся перепланировки зданий, приходилось изучать самостоятельно, в результате чего у нас выработалась четкая система, которую мы теперь уверенно применяем сами и рекомендуем тем, кого заинтересовала эта модель. Теоретические знания повышают экспертность, а возможность применить их на практике — дает опыт, которого за эти годы накопилось достаточно для того, чтобы им делиться. Так что кризис — не всегда катастрофа: иногда это сигнал, что пришло время для перемен.
