Проблема дольщиков в последние годы стала особенно острой. Количество незавершенных проектов росло, банкротства застройщиков множились, и людям не оставалось другого выхода, кроме обращения за помощью к государству. Осознав невозможность решить проблему точечными мерами, правительство разработало новые правила долевого строительства, по которым отрасль начала функционировать уже в нынешнем году. Обращает на себя внимание тот факт, что заметно выросла роль банков. Каково же их место в новом механизме долевого строительства и какие эффективные инструменты они готовы предложить участникам рынка? В вопросах разбирался ДВ.
Итак, переход на новую систему пройдет в несколько этапов. В этом году идет формирование нормативной базы. В частности 1 июля вступили в силу изменения в Федеральном законе №214-ФЗ «О долевом строительстве», они касаются строительства объектов по разрешениям, полученным с даты изменения законодательства: А именно авансовые платежи подрядчикам и поставщикам должны составлять не более 30% проектной стоимости, а административные расходы по проекту ― не более 10%. С целью контроля соблюдения новых требований вводится банковское сопровождение расчетных счетов. Кроме того, застройщикам теперь запрещено заниматься любыми иными видами деятельности кроме собственно строительства. Банковское сопровождение расчетных счетов застройщика стало обязательным также по проектам, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, но в упрощенном порядке: запрещены операции по расчетному счету, не связанные со строительством объекта. Все это ― очень важные новшества, полностью меняющие привычные для застройщиков способы распоряжения деньгами дольщиков.
Впрочем, самое важное нововведение рынка долевого строительства ― это механизм возведения жилых домов с привлечением средств дольщиков на счета эскроу, когда Застройщик в течение срока строительства вообще не пользуется средствами дольщиков.
Эскроу ― это специальный счет, на котором банк блокирует деньги его владельца, чтобы затем передать его третьему лицу для каких-либо действий, предусмотренных трехсторонним договором. В нашем случае сторонами договора, кроме банка, выступают дольщик (депонент) и застройщик (бенефициар). Теперь участник долевого строительства может не переживать, что недобросовестный девелопер использует его деньги нецелевым образом, оставив без желанной квартиры: средства будут в целости и сохранности лежать в банке, пока застройщик не передаст клиенту жилье по акту приема-передачи.
Таким образом, теперь у застройщика есть, фактически, два способа взаимодействовать со своими контрагентами ― дольщиками и банками: счет эскроу и банковское сопровождение счета застройщика в рамках № 214-ФЗ. У каждого способа есть свои преимущества, тем более что банки, руководствуясь своей возросшей ролью и повышенной ответственностью, уже предлагают привлекательные услуги для обоих способов. Крупнейшие банки страны, и, в частности, лидер отечественной банковской сферы ― Сбербанк, в рамках сопровождения проекта строительства берут на себя функцию контроля расходования средств со счета застройщика. Раньше строительная компания могла расходовать средства по своему усмотрению. Теперь же Сбербанк, руководствуясь весьма осторожными и взвешенными положениями закона № 214-ФЗ, сможет гарантировать целевое расходование средств дольщиков теми застройщиками, которые выберут его для обслуживания.
Выбор счета эскроу имеет свои преимущества. Сбербанк, к примеру, разработал новый продукт ― кредит с применением счетов эскроу. В этом случае застройщик не использует деньги дольщиков для строительства дома: деньги покупателей поступают на счет эскроу и блокируются банком до окончания строительства, а застройщик получает целевой банковский кредит. Кредитное финансирование составит до 85% бюджета проекта строительства, причем на период возведения объекта застройщик может получить полную или частичную отсрочку по оплате процентов. Итак, строительная компания привлекает кредитное финансирование от Сбербанка с отсрочкой выплаты процентов, а дольщик получает гарантию сохранности своих средств на счете эскроу и практически до нуля уменьшает риск остаться без желаемого жилья и без денег.
Учитывая все преимущества новых правил и готовность лучших отечественных банков работать по ним эффективно и с выгодой для всех сторон процесса, можно предположить, что строительную отрасль России ждут коренные преобразования. По прогнозу правительства, сделки через счета эскроу уже через год составят до 30% договоров долевого строительства, а до конца 2020 года их доля вырастет до 95%. Этот этап и станет завершающим в процессе перехода к новой системе ― понятие «обманутый дольщик» к этому времени должно выйти из общественного лексикона и уйти в прошлое.
текст: Константин Смолий
